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Hai qualcosa da chiedere?
Ecco alcuni dettagli operativi
Ecco alcuni dettagli operativi
Tutto comincia con una tua segnalazione, via mail, all'indirizzo partner@stayinvestment.it. Da questo momento prende il via un processo strutturato, come quello che vedi riassunto nell'immagine qui sotto.
L'opportunità è adatta ai nostri clienti?
L'opportunità è adatta ai nostri clienti?
Questo è lo scopo dello screening, o valutazione preliminare: comprendere se l'hotel, con le sue condizioni di vendita, costituisce o no, un'opportunità potenzialmente attraente per i nostri clienti. Per svolgere questo step, abbiamo bisogno di informazioni. Alcune le troviamo da soli perché sono di fonte pubblica (ad esempio i bilanci e le visure catastali), altre le dovrai fornire tu. O meglio le dovrà fornire il proprietario della struttura, tramite te.
I documenti e i dati per lo screening
I documenti e i dati per lo screening
Ecco un mero elenco dei documenti e dati che ci aiutano nella valutazione preliminare:
Ragione sociale del gestore e, se diverso, del proprietario dell'immobile
Bilanci di esercizio, dal 2017 (solo per società di persone)
Descrizione della struttura ( camere, servizi, ecc.)
Estremi degli eventuali contratti di locazione, affitto d'azienda, management, franchising
Asking price
Tipo di operazione: share deal, asset deal o altro
Per i progetti di sviluppo, i documenti da raccogliere devono illustrare in modo compiuto i seguenti contenuti:
Identificazione dell'area o dell'immobile da trasformare
Identificazione del o dei prodotti alberghieri che possono essere realizzati
Stato della progettazione
Stato delle autorizzazioni, permessi e quant'altro necessario all'inizio dei lavori
Come ottieni dati e documenti? Come ci autorizzi ad usarli?
Come ottieni dati e documenti? Come ci autorizzi ad usarli?
Se hai un mandato a vendere, possiedi già l'insieme di documenti e dati per l'indagine preliminare (per comodità chiamiamo questo insieme Materiale di Valutazione).
Se sei autorizzato, possiamo subito raccogliere la documentazione e cominciare a lavorare al caso, nel rispetto degli accordi di riservatezza, altrimenti dovrai richiedere il Materiale di Valutazione al proprietario della struttura, trasmettendo per conto nostro una lettera di interesse (LOI), nel caso di clienti già identificati, o un accordo di non divulgazione (NDA) quando vuoi sottoporre l'opportunità ad una pluralità di clienti.
In questo modo, otteniamo autorizzazione dalla parte venditrice a presentare la documentazione ai nostri clienti.
Ok, l'hotel ci piace. Come procediamo?
Ok, l'hotel ci piace. Come procediamo?
Le nostre promesse ai clienti
Le nostre promesse ai clienti
A tutti i nostri clienti promettiamo che non perderanno tempo: per accertarsi se l'hotel è davvero in vendita, per capire se è giusto per loro e per formulare una proposta d'acquisto accettabile dalla controparte. Noi ci impegniamo a mantenere le promesse e, con il tuo aiuto, possiamo farlo.
La visione a "colpo d'occhio"
La visione a "colpo d'occhio"
Come prima cosa, diamo al cliente una visione a "colpo d'occhio" per permettergli di verificare subito se l'hotel corrisponde ai suoi criteri di investimento e se può essere un’opportunità a cui vale la pena dedicare del tempo.
Tecnicamente realizziamo un Investment Teaser: documento professionale di una paginetta per presentare l'opportunità di acquisizione o investimento ai clienti, acquirenti del mondo dell'hospitality o finanziari. Il teaser è molto importante in quanto è il primo documento che i potenziali acquirenti guardano prima di procedere con lo studio del caso. E' un po' come un curriculum vitae.
Che succede dopo?
Che succede dopo?
Se il cliente mostra interesse, sei il primo a cui lo diciamo. E poi lavoriamo assieme a te e a lui. Ecco, in ordine come proseguiamo fino al closing (incrociando le dita!):
Ti comunichiamo nome del soggetto interessato
Raccogliamo dati e documenti integrativi (report su ADR, Occupancy, TrevPAR, dal 2017, planimetria catastale, schema delle camere con dimensione e dotazioni per ognuna, eventuali contratti di affitto, locazione, ecc.)
Analizziamo il mercato
Facciamo la prima valutazione dell'investimento
Effettuiamo una site visit
Stimiamo eventuale CapEx per ristrutturazione
Facciamo la valutazione definitiva
Negoziamo con il venditore e altre parti interessate
Formuliamo un'offerta non vincolante (NBO)
Eseguiamo la due diligence tecnica, legale, fiscale, finanziaria
Formuliamo l'offerta vincolante
Svogliamo attività propedeutiche al closing (es. costituzione veicolo, stipula contratti accessori)
Firmiamo il contratto preliminare
Firmiamo il contratto definitivo
Hai qualche domanda?
Hai qualche domanda?
E se il mio cliente è riluttante a fornire documenti e dati?
E se il mio cliente è riluttante a fornire documenti e dati?
In genere non ci sono difficoltà da parte dei proprietari a rilasciare le informazioni, previa sottoscrizione di NDA o LOI. Tuttavia le esperienze pregresse o la scarsa fiducia negli interlocutori può rendere i proprietari riluttanti a dare informazioni. In tal caso, conviene organizza una video-call o un incontro di conoscenza in cui ci sei tu, il proprietario e un professionista i Stay Investment.
Che informazioni date ai vostri clienti?
Che informazioni date ai vostri clienti?
Inizialmente solo i Teaser. La documentazione di cui siamo in possesso solo dopo che il cliente ha mostrato interesse, perciò dopo averti comunicato il suo nome.
C'è il rischio che un investitore contatti direttamente il mio cliente?
C'è il rischio che un investitore contatti direttamente il mio cliente?
Se temi di essere aggirato e di perdere le commissioni, puoi stare tranquillo. Il nostro cliente non può contattare direttamente i proprietari (né lo staff o i dipendenti) degli hotel proposti. Ciò è stabilito nel contratto, ma a prescindere, non è quasi mai l'investitore che tenta di aggirare gli intermediari. Spesso sono gli altri intermediari a voler "fare le scarpe" ai colleghi.
Perché i teaser non sono anonimi?
Perché i teaser non sono anonimi?
Nell'hospitality i teaser cosidetti "blind" non sono graditi. Sapere dov'è l'hotel e come è fatto è fondamentale sin da subito, diversamente da quanto avviene nell'M&A. Comunque, i teaser sono inoltratri solo a già clienti, cioè soggetti che hanno già sottoscritto un contratto o un accordo di non divulgazione delle informazioni (NDA).
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